Paulo Mauricio Wanderley

Síndico Profissional - Rio de Janeiro/RJ.

Minha área de atuação é a cidade do Rio de Janeiro.

Trabalho com administração de condomínios há mais de 35 anos, setor que conheço muito bem, podendo afirmar que sou o mais indicado para atender as necessidades do seu condomínio; veja o meu currículo clicando no botão correspondente no frame ao lado ou nos links do cabeçalho (necessário ter o Acrobat Reader - versão 6.0 ou superior - instalado no micro).

O exercício do cargo de síndico exige que o seu titular possua determinadas habilidades e conhecimentos indispensáveis a uma boa e eficiente administração, entre as quais é possível destacar:

Além disso o síndico precisa ter próximo a si pessoas e empresas que possam atender e solucionar emergências nos diversos setores da administração condominial, quando estas vierem a ocorrer. Um cadastro formado ao longo de vários anos pode ser de grande utilidade...

Minha atuação baseia-se em quatro premissas básicas:

Compromisso

Garantir o valor do Ativo Patrimonial do Condomínio.

Missão

Desenvolver e liderar ações que fomentem a harmonia na comunidade, assegurando que os Direitos e Deveres descritos na Convenção e no Regimento Interno serão cumpridos.

Valores

- Transparência Administrativa.

- Princípios Éticos.

- Honestidade.

- Cumprimento da Legislação.

Objetivos

- Reduzir os custos fixos.

- Identificar aspectos internos e externos que possam influenciar positiva ou negativamente no condomínio.

- Divulgar os resultados alcançados periodicamente.

Independentemente do porte ou tipo (residencial, comercial, apart-hotel), o condomínio deve ser administrado de forma profissional, como uma empresa.

Na verdade, os condomínios hoje estão, de acordo com a atual legislação tributária, muito próximos às empresas, tendo em vista a obrigatoriedade de manter registro regular no CNPJ, contribuir para o INSS, FGTS, PIS e mais recentemente para o COFINS (clique no botão correspondente no frame ao lado).

A responsabilidade do síndico é incontestável e aumentou sensivelmente nos últimos anos, haja vista que este, na qualidade de mandatário do condomínio, em determinadas situações, poderá vir a ser intimado a prestar esclarecimentos nas esferas Policial, Fazendária e Trabalhista.

São as seguintes as formas mais comuns de administrar um condomínio:

  1. A mais usual é a contratação de uma boa administradora de imóveis.

  2. A autogestão é a forma pela qual os próprios condôminos realizam as tarefas administrativas e fiscais sem qualquer intermediário.

A administração de um condomínio, qualquer que seja o seu porte, não está limitada à cobrança das quotas condominiais e ao pagamento das contas mensais.

Entre as principais obrigações administrativas do condomínio, podemos citar a admissão e demissão de empregados com escrituração de livros, fichas de registro e respectivas carteiras de trabalho, controle de rotinas como PPRA, PCMSO, concessão de férias, acompanhamento de acordos coletivos de trabalho, recolhimento de encargos trabalhistas e previdenciários, guarda de documentos sujeitos a fiscalização permanente (p.e. Folhas de Pagamento, INSS e FGTS devem ser guardados por 30 anos e, portanto, devidamente arquivados em pastas próprias seja por competência ou por tipo de documento), contabilização mensal do movimento financeiro, controle dos recebimentos e baixa dos pagamentos efetuados pelos condôminos, aferição da idoneidade dos comprovantes de despesa para evitar a ocorrência de documentos inábeis e passíveis de glosa, cálculo, recolhimento e emissão tempestiva de guias e comprovações do PIS/COFINS (Darf's códigos 8301 e 5952 respectivamente), emissão anual da DIRF, RAIS, etc.

Ao contratar os serviços de uma administradora, o condomínio delega a esta as suas responsabilidades trabalhistas, fiscais e contábeis, sendo que a administradora desempenha as tarefas segundo instruções periódicas expedidas pelo síndico.

Já no sistema de autogestão, como não existe a figura da administradora, o próprio condomínio cuida de atender as exigências e formalidades legais, mantendo controles próprios para cada processo.

Em qualquer hipótese, a responsabilidade legal é sempre do síndico que, de acordo com a Lei 4.591/64 "representa o condomínio ativa e passivamente, na Justiça ou fora dela".

Existe uma terceira forma de administrar, que poderia ser denominada AUTOGESTÃO ASSISTIDA. Nesse modelo, que segue o molde da autogestão, o condomínio conta com a assessoria de uma empresa especializada.

Aqui, geralmente o movimento financeiro é realizado pelo condomínio, através dos seus representantes, que assinam cheques e decidem antecipadamente sobre a realização das despesas, cabendo à assessoria orientar os gestores do condomínio nas áreas trabalhista, tributária e fiscal.

Como se vê, o síndico precisa ter boa capacidade de coordenação para gerenciar todas as informações demandadas por uma multiplicidade de tarefas, estabelecendo regras e prioridades para cada uma.

Por tudo isto, algumas vezes ocorre não haver condômino que queira assumir o cargo de síndico, cabendo então à assembléia deliberar sobre a contratação de um síndico profissional, definindo também o valor do seu pró-labore. Vale ressaltar que o síndico não pode ser considerado empregado do condomínio, não estando assim submetido às leis trabalhistas.

O Conselho Consultivo e/ou Fiscal, normalmente composto por 3 membros, todos obrigatoriamente condôminos, tem como atribuição básica fiscalizar os atos do síndico, examinar as contas do condomínio e sobre elas emitir parecer a ser submetido à Assembléia Geral.

Considerações Exemplificadas Sobre a Atividade do Síndico

A cada ano, as obrigações trabalhistas e tributárias dos condomínios vêm aumentando por força de adequações nas respectivas legislações.

Este fato, somado a outras contingências e até mesmo a características específicas da nossa cidade, como por exemplo a questão da segurança pública, faz com que as atribuições do síndico predial cada vez mais apresentem uma tendência à profissionalização do cargo, outrora considerado honorífico.

Nos dias de hoje, poucos condôminos se dispõem a assumir a responsabilidade de conduzir a administração do condomínio onde moram, por motivos os mais variados, entre eles:

Assim é que a figura do síndico profissional vem se firmando nas grandes metrópoles, por essas razões e também pela necessidade de imprimir cunho empresarial à administração dos condomínios, cada vez mais sujeitos a diversos tipos de fiscalização governamental.

Outra razão para justificar a contratação de síndico profissional, é que a simples implantação de processos gerenciais/empresariais à administração do condomínio, poderá proporcionar em curto prazo uma real economia de recursos, que em alguns casos pode cobrir 100% do valor do pró‑labore do síndico contratado.

Seja o síndico condômino ou não, este não pode em nenhuma hipótese ser considerado empregado do condomínio, não podendo o seu pró-labore confundir-se com salário.

Embora não pretenda estender-me em demasia, considero importante acrescentar alguns comentários ao currículo em anexo, como segue:

  1. Por que alguns prédios pequenos contratam síndico profissional?

    a) Eis o caso do Edifício São Salvador (8 unidades em Laranjeiras), cujo condomínio havia acionado um condômino há mais de 15 anos por inadimplência.

    b) O processo foi finalizado com a hasta pública do imóvel, quando o condomínio viu-se com problemas para receber os créditos judiciais depositados à disposição de duas Varas Cíveis e ainda com uma intimação da Prefeitura para recuperar as fachadas e empenas externas do edifício.

    c) Os condôminos, a maioria pessoas idosas, sabiam que o próximo síndico teria que fazer diversas visitas ao Fórum para obter celeridade na liberação dos recursos do condomínio e credenciar-se para receber os créditos judiciais, além de apresentar recursos à intimação do Município, licitar, contratar e negociar prazos de pagamento das obras a serem realizadas, pois o dinheiro existia, mas não estava disponível.

    d) Estes motivos foram bastantes para recomendar a minha contratação como síndico profissional, sendo que neste caso específico foi estimado um prazo de 8 meses para a conclusão dos processos de recebimento dos créditos judiciais e das obras intimadas, após o que a figura do síndico profissional deixaria de ser necessária.

     

  2. Por que alguns condomínios optaram pela autogestão?

    a) Caso do Edifício Martha Pinheiro de Lima (11 unidades em Copacabana), cuja síndica conheci em 1979. Naquele ano, a sua administradora havia falido e o prédio perdeu na ocasião quantia equivalente a +/- US$ 4,800.00.

    b) Desde então, a pedido da referida síndica, passei a cuidar da administração burocrática do condomínio (folha de pagamento, recolhimentos previdenciários, atendimento às rotinas fiscais e trabalhistas, contabilidade geral, etc.), cumprindo à mesma movimentar a conta bancária do prédio, pagando contas de concessionárias, fornecedores, empregados, encargos, etc., conforme guias e documentos previamente enviados para quitação.

    c) Depois de alguns anos, como ninguém mais quisesse assumir o cargo, uma assembleia sugeriu que eu passasse a atuar como administrador e como síndico concomitantemente.

    d) Na assembleia ordinária de 1992, houve um condômino que aceitou exercer o cargo de síndico, condicionando tal aceitação à contratação de uma administradora, o que foi concordado. Feita a devida prestação de contas, afastei-me da administração do prédio.

    e) Em 1994, dois anos depois, uma Conselheira telefonou-me perguntando se eu aceitaria voltar a assumir o condomínio, como administrador e como síndico, pois a experiência anterior havia desagradado à maioria dos condôminos em virtude de aumento nas despesas, persistindo ainda a dificuldade em encontrar um condômino que aceitasse assumir o cargo de síndico.

    f) Aceito o convite, voltei a exercer ambas as funções até a assembleia geral ordinária de 2004, quando a própria Conselheira que me havia feito o convite há 10 anos passados, resolveu aceitar o cargo (com a contratação de nova administradora), por haver-se aposentado.

     

  3. O condomínio é de médio porte, mas o síndico não está certo de fazer o melhor.

    a)     É o caso do Condomínio NORWAN (205 unidades na Tijuca), que movimenta cerca de R$ 130.000,00 por mês, em valores de janeiro/2009, cuja síndica tem uma razoável estrutura administrativa funcionando há anos, mas por estar excessivamente envolvida com o dia-a-dia do condomínio, precisa do parecer de um especialista externo, para redimensionar os parâmetros da sua administração.

    b)     Com este objetivo, fui contratado para fazer um estudo visando oferecer ao cliente alternativas viáveis, com a finalidade de racionalizar custos e ganhar eficiência administrativa.

    c) Somente nos primeiros 30 dias que se seguiram à implementação de algumas das sugestões contidas no relatório do trabalho desenvolvido, o condomínio pôde economizar recursos que excederam o valor dos respectivos honorários.

     

  4. Síndico tem direito a férias?

    a) Este é o caso do Edifício Cherbourg (120 unidades + 25 lojas no Flamengo), cujo síndico trabalha há anos no sistema de autogestão assistida, ou seja, tem uma administradora apenas para fazer os serviços de contabilidade e pessoal, enquanto que o síndico administra o dia-a-dia no escritório do próprio condomínio, onde atende a fornecedores, contrata mão de obra e administra os conflitos internos.

    b) O síndico tem o apoio incondicional de aproximadamente 20 dos condôminos mais antigos, representando quase uma unanimidade nas assembleias; entretanto, quando precisou afastar-se do Rio de Janeiro por 90 dias para tratar de problemas familiares, solicitou à sua administradora que indicasse um substituto para atuar no seu posto por este período, tendo sido convocada uma assembleia específica para tal finalidade.

    c) Nos 3 meses em que estive à frente desse condomínio, consegui reduzir a taxa de inadimplência de 13% para 8%, além de haver renegociado em favor do condomínio um contrato firmado há anos com a Telemar para operar uma central telefônica em área comum do prédio.

     

  5. Qual a importância da “Instalação de um Condomínio"?

    a) Esta expressão representa o sucesso ou insucesso da vida futura do condomínio, caso do Edifício Lyon (180 unidades na Barra da Tijuca).

    b) A instalação do condomínio inicia quando a construtora entrega o empreendimento aos coproprietários e estes tomam posse do patrimônio comum e passam a administrá-lo.

    c) A Assembleia de Instalação deve determinar como será a decoração da(s) portaria(s) e demais áreas comuns, quantos empregados deverão atender os diversos serviços do empreendimento, de que forma será exercida a administração interna do condomínio, etc.

    d) É evidente que uma instalação bem assessorada e conduzida de forma profissional e organizada, facilitará o trabalho das próximas administrações, ao passo que uma instalação mal feita, levará o condomínio por um caminho que dificilmente poderá ser consertado no futuro.

    e) No caso do Edifício Lyon, uma das muitas instalações que tive o prazer de realizar na Barra da Tijuca, foi possível organizar os serviços da administração do condomínio desde a informatização dos processos administrativos, passando pela criação de um sistema de arquivo produtivo e eficaz, a instalação de uma CPA de Telefonia, e a implementação de diversos serviços oferecidos aos condôminos na área de lazer e esportes, como saunas seca e a vapor, piscinas, ginástica e musculação, serviços de bar/restaurante e área para churrascos e confraternização entre outras facilidades, que deram origem a uma matéria das repórteres Ilse Scamparini e Fátima Bernardes, exibida numa edição do Fantástico em 1992.

Veja Alguns Tipos de Relatórios e Circulares

  1. A seguir, cópia de um Boletim Informativo expedido aos condôminos de um prédio sob a minha responsabilidade, tendo alguns nomes de firmas, empregados e certas informações específicas sido eliminados:

    Rio de Janeiro, 17 de fevereiro de 2009

    INFORMATIVO 02/2009

    Prezado Condômino,

    Com este novo Informativo, seguem as últimas notícias do Edifício Estrela de Ipanema; são elas:

    ·         Serviço de Portaria I

    Nas últimas semanas, houve alguns fatos que exigiram atenção especial da Administração do Condomínio.

                        i.            O porteiro Fulano, procurou-nos para dizer que teria que deixar o serviço do condomínio, pois precisava viajar à sua terra Natal (Paraíba), para tratar de assuntos particulares, tendo se comprometido a permanecer no cargo até o dia 31/01/2009.

                       ii.            Desta forma, iniciamos o processo de seleção do respectivo substituto, tendo sido contratado o Beltrano, atual porteiro.

                     iii.            Todavia, parece ter havido um mal entendido, eis que o Fulano esperava, segundo ele próprio, ser demitido do cargo, quando, na verdade, de acordo com o nosso entendimento, o empregado deveria pedir demissão, uma vez que a dispensa seria para atender interesse do próprio empregado.

                    iv.            Tal impasse arrastou-se por cerca de duas semanas, até que marcamos uma reunião com a presença do Fulano, do Beltrano e dos “padrinhos” de ambos num restaurante em Botafogo, quando o assunto foi esclarecido e, definidas as responsabilidades, o Fulano findou concordando com a nossa tese, tendo se comprometido a comparecer à Administradora para formalizar o seu pedido de demissão e poder, finalmente, viajar.

                      v.            Desde há muito, adotamos a prática de só contratar funcionários conhecidos de outros que trabalham conosco há mais de 5 anos, que tenham experiência e sejam de confiança, além de terem pelo menos um “padrinho” que possa responder pelo seu indicado. Isto tem dado certo.

    ·         Serviço de Portaria II

                        i.            O Auxiliar de Portaria Sicrano, teve um problema de saúde, tendo apresentado atestado de afastamento para tratamento médico por 10 dias.

                      ii.            Quando verificamos o motivo do afastamento (CID), concluímos que o problema era grave e dificilmente o funcionário poderia retomar sua atividade normal em curto prazo.

                     iii.            Desta forma, passamos de imediato a selecionar outro funcionário para o horário do empregado licenciado, tendo sido contratado o Sicrano1.

    Não nos enganamos. De fato, a licença inicial do Sicrano foi renovada, tendo o funcionário sido afastado pelo INSS para o tratamento requerido, com forte possibilidade de vir a ser licenciado em definitivo pela Previdência

    ·         Serviço de Limpeza

                        i.            Finalmente, a partir de fevereiro corrente, foi possível retirar a Labore (firma de leasing de mão de obra), que prestava serviços de limpeza para o condomínio.

                       ii.            O aviso prévio de rescisão contratual foi formalizado em fins de dezembro passado e vigorou durante o mês de janeiro último.

                     iii.            O custo que vinha sendo suportado pelo condomínio para manter a referida firma era alto, da ordem de R$ 4.400,00 mensais; contudo, tínhamos forte resistência à dispensa da referida empresa, e nos apressamos a adotar a medida tão logo a mesma arrefeceu.

                    iv.            Assim, contratamos, a partir de 28/01/2009, os funcionários Sicrano2 e Sicrano3 que, a partir de fevereiro em curso, passaram a cuidar da limpeza do prédio, como empregados do condomínio.

                      v.            Usamos o mesmo critério de seleção para a contratação desses funcionários, que são de confiança e com os quais acordamos um horário diferenciado, visando a maior abrangência do serviço de limpeza do edifício, pelos quais um deles trabalha de 7h às 16h e outro de 10h às 19h, ambos com 1h40min de intervalo intrajornada.

    Críticas haverá; contudo, gostaríamos de contar com a colaboração dos condôminos que queiram apresentar sugestões no sentido de melhorar o serviço de limpeza do Edifício Estrela de Ipanema. Para tanto, estaremos sempre à disposição dos(as) interessados(as).

    ·         Interfones dos Elevadores

                        i.            Este serviço, apesar de necessário e obrigatório, não foi possível ser reabilitado enquanto o contrato de manutenção estava sob a responsabilidade da Atlas Schindler, por desídia exclusiva da referida empresa, que obstaculizava todas as tentativas da Administração do Condomínio nesse sentido.

                       ii.            Imediatamente após a chegada da Villar Elevadores, foi possível marcar dia e hora entre a nova empresa mantenedora dos elevadores e a Brasinorte, atual responsável pelos sistemas de interfonia, portões automáticos e fechaduras elétricas, estando os referidos interfones nesta data em operação normal.  

    ·         Administradora do Condomínio

                        i.            Nos primeiros dias de janeiro passado, dentro do prazo contratualmente previsto, denunciamos o contrato de Administração firmado com a referida Administradora, principalmente em virtude de problemas verificados na gestão das rotinas de Pessoal (empregados) e também por questões de relacionamento com a empresa.

                       ii.            Antes de adotar esta medida, examinamos o contrato firmado entre o Edifício Estrela de Ipanema e a empresa, anotando algumas cláusulas que nos pareceram desfavoráveis aos interesses do condomínio, como contratante dos serviços prestados pela Administradora.

                     iii.            Entre estas, citamos a obrigatoriedade do pagamento de uma 13ª mensalidade no mês de dezembro de cada ano, o aviso prévio com 90 dias de antecedência em uma data específica caso o condomínio desejasse rescindir o referido contrato, cláusula que dava ao cliente apenas cinco dias por ano para que o mesmo pudesse ser denunciado, outra que dava à Administradora o direito de contratar os seguros em nome do condomínio, etc.

                    iv.            Poucos dias após a formalização da rescisão contratual, recebemos telefonema da Administradora do Condomínio, que desejava saber se havia possibilidade de reverter o quadro. Ante nossa resposta afirmativa, foi marcada uma reunião na sede da empresa para tratar o assunto.

                      v.            Na ocasião, apresentamos um rol de condições para manter o serviço da referida Administradora, entre eles a supressão da cláusula de cobrança da 13ª mensalidade anual, a supressão da cláusula dos seguros, a redefinição da cláusula rescisória, pela qual o contrato poderia ser denunciado por qualquer das partes a qualquer tempo, mediante simples comunicado por escrito com 30 dias de antecedência, a redução da mensalidade contratual de R$ 806,74 para R$ 650,00 e a redução do percentual de material de expediente cobrado pela Administradora de 20% para 10% da referida mensalidade.

                    vi.            A empresa concordou com todas as nossas reivindicações, tendo sido firmado um Aditivo Contratual com vigência das condições negociadas a partir de 01/01/2009.

    ·         Racionalização de Custos

                        i.            Entendemos que a racionalização de custos é hoje uma necessidade de toda Administração séria e comprometida com os interesses do seu negócio, não podendo esta ser confundida com economia mal feita, que nas mais das vezes acaba trazendo prejuízo para dito negócio.

                      ii.            Nestes termos, cumpre informar, nos últimos meses foram obtidos os seguintes resultados com as medidas implementadas pela Administração do Edifício Estrela de Ipanema:

    Atlas Schindler vs Villar Elevadores

    Redução no valor da mensalidade correspondente à manutenção integral dos elevadores sem prejuízo do tipo do serviço prestado; pelo contrário, foi obtido ganho de qualidade.

    Atlas Schindler........  R$  2.597,00

    Villar Elevadores......  R$  1.560,00

    Racionalização mensal..  R$  1.037,00

    Racionalização anual...  R$ 12.444,00

                     Labore Serviços de Limpeza

    Esta racionalização será medida comparando-se o valor da mensalidade paga à empresa contratada até o mês de janeiro/2009 com os salários dos novos Faxineiros contratados, acrescidos de 120% como estimativa de encargos trabalhistas e previdenciários, entendidos como tais Férias, 13º salário, adicional de manuseio de lixo, Aux. Transporte, seguros funcionais, INSS, FGTS, PIS e mais uma estimativa de R$ 200,00 para reposição mensal de materiais de limpeza:

    Labore (mensalidade).................  R$  4.400,00

    Salário 2 Faxineiros...  R$  1.100,00

    120% de acréscimo......  R$  1.320,00

    Materiais de limpeza...  R$    200,00  R$ (2.620,00)

                             ----------------------------

    Racionalização mensal................  R$  1.780,00

    Racionalização anual.................  R$ 21.360,00

    Administradora do Condomínio

    Redução no valor da mensalidade correspondente à taxa de administração, encargos relativos a materiais de expediente (de 20% para 10%) e 13ª mensalidade anual sem prejuízo do serviço prestado, que agora ficou mais ágil, tendo em vista que a empresa sabe que deve atuar com eficiência, pois poderá ser substituída de pronto.

    Mensalidade anterior...  R$    806,74        

    Mat. Exp. Anterior.....  R$    161,35

    1/12 13ª mensalidade...  R$     80,67   R$  1.048,76

                             -------------

    Mensalidade atual......  R$    650,00

    Mat. Exp. Atual........  R$     65,00   R$   (715,00)

                             -----------------------------

    Racionalização mensal.................  R$    333,76

    Racionalização anual..................  R$  4.005,12

    De acordo com os dados acima, nos últimos meses foram obtidos os seguintes resultados reais:

    Racionalização de custo mensal.............  R$  3.150,76

    Racionalização de custo anual..............  R$ 37.809,12

    Permanecemos ao seu dispor para maiores esclarecimentos.

     Cordialmente,

    Paulo Mauricio Wanderley

    síndico


     

  2. Abaixo, cópia de um Relatório de Prestação de Contas; alguns nomes, também foram suprimidos:

    Rio de Janeiro, 13 de maio de 2006

    Relatório da Administração

     Prezado Condômino,

    A Administração do Edifício Lunacel vem apresentar um resumo da sua Prestação de Contas, contendo os atos administrativos mais relevantes adotados a partir de junho/2005.

    JUN./2005

    Já nos primeiros dias do mês, foi verificado um problema na Coluna de Recalque nº 1. Feita a troca para a Bomba nº 2, pedimos ao Porteiro para fechar a entrada de água da rua e chamamos a ORTEB para inspecionar a tubulação de recalque a partir da cisterna principal, tendo sido detectada a necessidade de trocar as válvulas de fundo de poço (localizadas no fundo da cisterna) e parte dos tubos de elevação de ambas as bombas.

    O valor orçado pela ORTEB pareceu muito alto, razão porque chamamos outra firma, Águia Serviços Hidráulicos, cujo orçamento ficou 45% mais em conta que o da ORTEB.

    Posteriormente foram verificados novos problemas, agora na própria Bomba nº 1, tais como ruído anormal e frequente entrada de ar, além do mau funcionamento de uma válvula acoplada à sua carcaça, que tem por função retirar o ar da respectiva tubulação e cuja rosca estava “espanada”.

    Novamente chamada a ORTEB, a Bomba nº 1 foi retirada, tendo sido necessário refazer o enrolamento do motor, com retífica do eixo e outros serviços de mecânica, inclusive a retífica do estojo da válvula acima referida para recuperar a sua funcionalidade.

    Foi promovida tomada de preços para a substituição da Caixa de Distribuição (CD) de luz para as unidades autônomas do edifício, com instalação de novo barramento, visando atender solicitação da Light e dar sequencia à priorização de obras definida na última Assembleia do Condomínio.

    Foi contratada a firma Mega Light Com. e Serv. Elétricos Ltda., que precisou, por sua vez, contratar a fabricação de uma CD e respectivos barramentos sob medida, tendo em vista a escassez de espaço no PC de Luz e Força do prédio.

    Por este motivo, o serviço foi pré-agendado para o dia 06/07/2005, quando o fornecimento de energia às unidades autônomas teve que ser interrompido durante todo o dia para a realização da obra, finalizada com êxito.

    Junho foi um mês especialmente atribulado, pois, além dos problemas com a coluna de recalque, com a Bomba nº 1 e com as providências preliminares inerentes à contratação da obra do PC de Luz e Força, o elevador de serviço exigiu diversas intervenções da SPG, com a reposição de vários componentes, inclusive uma bobina de indução do sistema de freios que, depois de substituída, normalizou o funcionamento do referido elevador.

    Ainda no mês de junho, foram iniciados os estudos para dar prosseguimento à priorização de obras definida pela última Assembleia Geral, qual seja a pintura da área de ventilação interna do edifício e dos halls de serviço e escadas do prédio.

    JUL./2005

             A renovação da Apólice de Seguros do Edifício Lunacel foi contratada com a Cia. Sul América, com atualização de algumas verbas seguradas, após a realização de tomada de preços, previamente submetida ao Conselho Consultivo.

    Autorizamos a reposição parcial de uniformes do funcionário Pedro, assim como contratamos diretamente com a Loja Plast Rei – Rua Buenos Aires nº 189 – a confecção de um novo capacho para a entrada principal do Edifício, a fim de substituir o antigo, que já se mostrava imprestável.

    A partir do dia 20 de julho começamos a receber e analisar propostas para o prosseguimento das obras de pintura interna e da área de ventilação do prédio.

    AGO./2005

             Foi promovida a limpeza e desobstrução das caixas de gordura, em caráter emergencial, do interior da garagem até a calçada fronteira ao prédio, para desentupimento da rede, tendo sido contratada a firma Águia Serviços Ltda.

    Após a realização de tomada de preços, foi contratada a firma Hidroluz, que promoveu a limpeza e desinfecção dos reservatórios de água do edifício (cisternas e caixas d’água), pelo processo de hidrojateamento, serviço realizado com sucesso.

    SET./2005       

             Desde o mês anterior, o conjunto de eletrobombas do edifício começou a apresentar vazamentos na tubulação de recalque, logo após a saída das bombas. Como da vez anterior, pedimos orçamento à ORTEB, firma responsável pela manutenção do equipamento, que apresentou proposta de R$ 2.025,00 para trocar a parte da tubulação que se achava danificada.

    Chamamos o Sr. Alcides de Assis Batista, empreiteiro autônomo que trabalha no ramo de hidráulica, para vistoriar as instalações, o qual apresentou orçamento de R$ 1.300,00.

    Convidamos também a firma Zimmermann Eletro Hidráulica, estabelecida há mais de 35 anos na Rua Vol. da Pátria nº 31 loja H, que orçou o mesmo serviço em R$ 750,00.

    Submetido o assunto ao Conselho Consultivo, foi autorizada a contratação da Zimmermann, que realizou o serviço com sucesso, ficando o problema resolvido.

    A pintura dos halls de serviço e das escadas, bem como a da área de ventilação interna do edifício, envolveu nova tomada de preços entre diversas firmas e profissionais autônomos, a qual também foi submetida ao Conselho Consultivo, que recomendou a contratação do empreiteiro Ney Fagundes, por ser a proposta mais vantajosa.

    Os serviços foram iniciados pelos halls de serviço e de escadas, para que houvesse tempo de planejar a locação de um equipamento leve suspenso (balancim) e o escalonamento da aquisição dos materiais junto às Casas do Ramo.

    Durante a pintura dos halls de serviço, fizemos nova tomada de preços para a instalação de corrimãos nas escadas entre o 10º e o 11º pavimentos, o que foi realizado com sucesso.

    A obra prosseguiu com a pintura da área interna de ventilação, onde foram feitos os consertos necessários no reboco do local, retificação das aberturas de condicionadores de ar, etc.

    Para atender a demanda dos gastos com estas obras, foi necessário cobrar duas quotas de obras correspondentes ao rateio da importância de R$ 2.750,00 cada uma, nos meses de outubro e novembro/2005.

    Quando a pintura da área de ventilação estava para ser concluída, foi verificado um vazamento na tubulação vertical de elevação de água, na altura da área de serviço do ap. 102, tendo sido necessário substituir parte da referida tubulação, o que foi realizado com sucesso pelo mesmo empreiteiro.

    NOV./2005      

             Na primeira semana de novembro, foi constatada uma infiltração de água servida na cozinha do ap. 601, que posteriormente verificamos tratar-se do barbará das pias de cozinha da coluna 01.

    Conforme explicitado em carta-circular específica distribuída a todos os condôminos, problemas de ordem técnica recomendaram substituir a totalidade do referido barbará, bem como que o serviço fosse realizado pelo lado oposto ao das cozinhas das unidades envolvidas.

    Houve algumas dificuldades verificadas durante a realização desta obra, entre as quais podemos destacar:

    ·         Conexão do esgoto da pia do ap. da cobertura com a nova coluna.

    ·         Conexão da nova coluna com a caixa geral do prédio.

    ·         Divergência entre os pontos de ligação das demais unidades.

    Superadas as dificuldades, a obra foi concluída com sucesso nos últimos dias de novembro, quando a nova coluna foi ligada e o antigo barbará abandonado definitivamente.

    O ponto negativo dessa obra foi o custo, que somado às despesas com 13º salário e outros dispêndios de fim de ano, forçaram a Administração do Condomínio a orientar a Nacional no sentido de emitir mais duas cobranças extras nos meses de dezembro/2005 e janeiro/2006, correspondente ao rateio de R$ 3.000,00 cada uma.

    Ainda neste mês de novembro foi contratada à firma Central Fire a recarga dos extintores de incêndio e a revisão dos demais equipamentos contra incêndio e pânico.

    DEZ./2005       

             Além da finalização da obra do barbará das pias de cozinha da coluna 01, a Administração do Condomínio viu-se forçada a outorgar procuração para nova ação de cobrança judicial contra um condômino inadimplente.

    Hoje (16/05/2006), podemos informar que a ação foi distribuída para a 23ª Vara Cível da Capital, tendo o processo recebido o número 2006.001.016687-7.

    Em 27/03/2006 foi juntado mandado de citação e intimação totalmente cumprido, estando o processo aguardando audiência designada para as 13h45min. do próximo dia 2 de junho.

    JAN./2006       

             Atendendo a pedido do Porteiro Antonio, autorizamos a Adm. Nacional a preparar e emitir o seu recibo de férias para o período de 02 a 31/01/2006, tendo sido necessário selecionar e contratar um substituto provisório para cobrir esta ausência.

    Dias após haver saído de férias, o Antonio nos procurou para dizer que o cartão da sua conta‑salário poderia ter sido clonado, uma vez que os seus proventos haviam sido sacados da referida conta sem o seu conhecimento.

    Acionamos o setor de Pessoal da Adm. Nacional para assessorar o funcionário na formalização da queixa junto ao Banco, tendo em vista que este é vinculado à própria Nacional, e orientamos o Antonio no sentido de registrar queixa na delegacia policial.

    Com essas providências, em menos de 10 dias o Banco restituiu o dinheiro que havia sido subtraído da referida conta-salário, substituindo-lhe o respectivo cartão.

             Voltamos a autorizar a reposição parcial de uniformes, o que costumamos fazer na medida em que a providência se torna necessária.

             Por solicitação da Adm. Nacional, tivemos que atender exigência fiscal no sentido de comparecer ao Min. da Fazenda para atualizar o cadastro do Condomínio junto ao CNPJ, com apresentação da ata de eleição registrada, identidade e CPF do síndico, entre outros documentos.

    FEV./2006       

             Nos termos da nossa carta-circular datada de 20/02/2006, foi realizada obra emergencial de recuperação e impermeabilização do cordão do telhado do Edifício, que em virtude da ação do tempo, passou a permitir a infiltração de água da chuva para a parte inferior das telhas, não impermeabilizada.

    MAR./2006      

             A Bomba de Recalque nº 2 começou a apresentar e mau funcionamento e ruído anormal, razão porque chamamos a ORTEB, que estimou os reparos em R$ 380,00 com a ressalva que este valor poderia ser alterado quando o motor fosse desmontado na oficina da empresa.

    Autorizamos a retirada do motor para os serviços de mecânica necessários, fato que também foi comunicado aos Srs. condôminos através de carta-circular.

    O apartamento do Zelador teve a sua instalação hidráulica comprometida, na medida em que a água deixou de sair pelas torneiras em virtude da obstrução da respectiva tubulação, que tornou-se imprestável pela ação do tempo.

    O problema foi resolvido com a instalação de nova tubulação em PVC aparente, tendo a instalação antiga sido abandonada.

    ABR./2006       

    A Bomba de Recalque nº 2 voltou a apresentar mau funcionamento com sucessivas entradas de ar, o que motivou nova retirada do motor pela Orteb, a fim de analisar o problema na oficina, em bancada, com vista a uma solução definitiva do problema.

    Esta Bomba de Recalque foi reinstalada pela Orteb em 08/05/2006 e até este momento apresenta funcionamento normal.

             No dia 24 de abril, foi verificado um vazamento na tubulação de entrada de água do prédio, logo após o hidrômetro, que molhava a calçada fronteira ao edifício.

    Chamamos o empreiteiro Ney Fagundes para reduzir o vazamento em caráter emergencial e apresentar um orçamento para o serviço definitivo, esperando convidar outros profissionais, com a finalidade de submeter ao Conselho Consultivo uma tomada de preços para a solução do problema.

    Nossos temores se concretizaram quando, já na manhã do dia seguinte, o vazamento transferiu-se para outra conexão próxima à que havia sido vedada na véspera. Tal fato determinou uma intervenção em caráter emergencial, pois ficou constatado que a tubulação original que alimentava a cisterna principal do edifício estava totalmente comprometida, com o seu diâmetro severamente reduzido pela ação do tempo.

    Desta forma, foi preciso substituir a tubulação de entrada de água desde o hidrômetro até a cisterna principal, a qual foi instalada em PVC soldável, paralelamente à tubulação original que, imprestável, foi abandonada.

    Como este serviço demandou alguns dias para ser concluído, nesse meio tempo, a cisterna teve que ser alimentada por um sistema de “by-pass” instalado provisoriamente para esta finalidade.

    Considerações Finais

    Quanto à quitação de férias dos funcionários, no exercício condominial que ora se encerra, foi possível cumprir a programação constante da tabela abaixo:

    Funcionário

    Período Aquisitivo

    Período de Gozo

    José Antonio Alexandre

    16/01/2005 a 15/01/2006

    de 02 a 31/01/2006

    Pedro Jorge M. Melo

    01/03/2005 a 28/02/2006

    de 01 a 30/03/2006

    José Belarmino da Silva

    02/07/2004 a 01/07/2005

    de 01 a 30/05/2006

    Sempre que um funcionário sai de férias, é necessário que outro cubra a sua ausência, trabalhando a jornada daquele que saiu. Isto pode trazer certo desconforto para os condôminos, tendo em vista que o substituto poderia apresentar desempenho inferior ao do substituído; entretanto, consideramos prioritárias, quando necessário contratar o serviço de terceiros, questões relativas a honestidade, retidão, referências e habilitação profissional.

    Considerando que no Edifício Lunacel todos os funcionários precisam manobrar automóveis, tomamos o máximo cuidado com a questão da validade das respectivas cartas de habilitação, exigência presente na apólice de seguros do Condomínio.

    No próximo exercício condominial, deverão ser realizadas as seguintes obras de conservação e manutenção, não necessariamente nesta ordem:

    ·         Revisão e recuperação de partes das fachadas frontal e dos fundos do prédio a fim de eliminar os pontos onde o reboco se apresenta solto ou desagregado.

    ·         Projeto para reforma do piso da entrada social do edifício e troca ou eliminação da atual passadeira.

    ·         Reforma da porta pantográfica do Elevador Social.

    Todos os condôminos recebem mensalmente cópias dos demonstrativos de receitas e despesas emitidos pela Administradora, cabendo à Administração do Edifício, receber a pasta contendo os comprovantes do respectivo movimento financeiro, pastas essas que são examinadas a cada mês pelo Conselho Consultivo, que sobre elas emite o seu parecer.

    Entre o síndico e os membros do Conselho Consultivo, existem alguns canais de comunicação (e-mail, memorandos que circulam entre os interessados, etc.), que permitem um perfeito entrosamento com a finalidade de agilizar a tomada de decisões relativas aos interesses do condomínio.

    Na certeza da atenção que será dispensada à presente, ficamos ao seu dispor para maiores esclarecimentos e esperamos seguir contando com a sua confiança.

    Cordialmente,

    Paulo Mauricio Wanderley

    síndico

Veja uma exemplificação de problema comum a vários condomínios

Eis algo que ocorre com muita frequência em condomínios, cuja matéria foi relatada no “Jornal do Síndico” março/2007, na seção «você pergunta, J.S. responde».

Questão:

A Assembleia Geral escolheu proposta de prestador de serviços autônomo para realizar obra de reforma do telhado, no valor total de R$ 19.320,00 instituindo o rateio da verba de R$ 21.000,00 para atender às despesas contratadas. 

O profissional contratado foi o que apresentou as melhores condições de preço e pagamento; entretanto, não tinha comércio estabelecido e não era conhecido de qualquer  dos condôminos ou moradores do edifício.

O síndico, por sua vez, não fiscalizou a execução da obra, realizada no telhado do prédio, em local de difícil acesso. Assim, 90% do valor da obra foram adiantados ao autônomo, que pouco tendo feito do que havia sido contratado, findou por desaparecer sem deixar pista do seu paradeiro.

Os condôminos, revoltados com o fato, pretendem responsabilizar o síndico pelo prejuízo que tiveram, pois a obra teve que ser contratada outra vez.

Considerações:

Qualquer pessoa, física ou jurídica, é contratada pelo condomínio através do síndico; entretanto, isto não quer dizer que a má execução dos serviços ou a falta de conclusão dos mesmos seja responsabilidade exclusiva do síndico. Contudo, cabe a este exigir e cobrar a correção do serviço mau executado e até mesmo acionar o prestador do serviço judicialmente.

Porém, como fazê-lo se o condomínio não teve o cuidado de obter um cadastro prévio do contratado, referências pessoais e profissionais de obras ou serviços já realizados e, principalmente, de não colocar dinheiro na frente do serviço realizado?

Pode-se penalizar o síndico, condômino como os demais, idoso, sem condições físicas de subir escadas de marinheiro e esgueirar-se por alçapões estreitos para em seguida caminhar sobre telhas escorregadias a fim de constatar a boa execução de obra autorizada por Assembleia Geral, segundo o critério de menor preço?

Conclusão:

Problemas como o do exemplo acima, dificilmente ocorreriam em condomínios que contam com os serviços de um síndico profissional e certamente não aconteceriam em condomínios administrados por este síndico profissional.

 

Outro problema, este verificado no Edifício Vernon

O síndico do condomínio (hoje falecido), condômino e residente no prédio na época em que assumi a administração do empreendimento, era pessoa idosa e, apesar de ter boa vontade e procurar de todas as maneiras racionalizar os custos de manutenção da edificação, certa vez contratou a substituição de uma coluna de incêndio cujos componentes originais haviam entrado em processo de fadiga.

Para tanto, contratou, também pelo menor preço, sem consultar a Assembleia, pois havia uma pequena reserva que permitia a realização da obra, um bombeiro hidráulico para trocar a referida coluna que, todavia, foi substituída por tubos de PVC.

Desconhecendo as Normas Técnicas Brasileiras, o síndico de então expôs o seu patrimônio e o dos demais condôminos a risco, tendo em vista que, em caso de incêndio, tubulações de PVC deformam e perdem a sua função, razão da exigência de se usarem tubos e conexões de ferro galvanizado em colunas de incêndio, alimentação de sprinklers e instalações congêneres.

Última Atualização: 28/06/2016

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